Se individuare il reddito è facile molto più difficile è misurare il rischio relativo all' investimento immobiliare che molto spesso viene sottovalutato. Il profilo di rischio dipende prima di tutto dalla funzione e dall’utilizzo che l’investitore da all’immobile. In realtà sono molti gli eventi inattesi che possono influenzare la produzione del reddito.

Esso non può essere identificato univocamente ma deve essere oggetto di stime sui flussi di cassa;i rischi possono essere interni o esterni.

Quelli interni,ovvero quelli relativi all’immobile,riguardano le caratteristiche strutturali,qualitative,tecniche del bene come anche le caratteristiche finanziarie e reddituali dei conduttori ed infine la sua ubicazione. I rischi esterni riguardano le oscillazioni di inflazione,di occupazione,di tassi ed inoltre le modifiche fiscali e legislative,le variazioni delle attese del mercato e le manovre politiche.

Quelli interni hanno origine specifica e quindi il loro effetto può essere limitato da una buona strategia diversificativi .Considerando però l’infungibilità e l’alto valore del bene e tante volte anche l’impossibilità di disporre di liquidità sufficienti ad una buona diversificazione anche tale strategia può non essere attuabile.

Ulteriori aspetti che impediscono una buona diversificazione sono:

1. scarsa liquidità che implica un aumento del tempo utile per modificare il portafoglio
2. eccessivi carichi fiscali che disincentivano il turnover dei beni immobili
3. la complessità della gestione che richiede specifiche specializzazioni.

Quanto sopra si riflette sui mercati immobiliari più complicati e di difficile gestione se paragonato al mercato mobiliare;per essi:

1. si rileva l’assenza del soggetto giuridico e del responsabile di gestione
2. vi è un’alta segmentazione territoriale che pregiudica la creazione di un mercato omogeneo
3. c’è una carenza di dati che non consente l’ottenimento di attendibili informazioni
4. vi è la presenza di tanti operatori eterogenei con professionalità diseguali
5. si rileva l’assenza di fattori che contraddistinguono il mercato perfetto.

Per quanto riguarda l’alta segmentazione sul territorio vi sono vincoli nella scelta degli investitori e tante volte la realtà impone la scelta di aree precise in quanto più sviluppate di altre. I rischi esterni hanno origine sistematica:essi non possono essere eliminati con la diversificazione e di conseguenza rappresentano i veri costi dell’investimento;tali rischi si possono dividere in 3 macro classi:

1. rischio relativo al locatario
2. rischio relativo al contesto di inserimento
3. rischio relativo alle intrinseche caratteristiche del bene valutato.

Per determinare il rischio specifico bisogna ponderare le 3 tipologie sopra descritte.