In Italia oggi quasi l’84% delle famiglie è proprietaria di un immobile. Complessivamente il mercato immobiliare negli ultimi 10 anni è cresciuto del 72% e la spesa media del singolo alloggio è cresciuta di quasi il 40%. Oggi una buona quota di investitori dichiara di investire su immobili con finalità lucrative in quanto considerato un investimento sicuro.

La scelta di investire per ottenere proventi gestionali e capital gain è dovuta al fatto che ci si aspetta un rendimento alto e alla convinzione che i rischi  siano quasi nulli. Generalmente è possibile notare che il profilo rendimento/rischio di tali investimenti sta nel mezzo tra quello obbligazionario e quello azionario. Se possediamo un’immobile con lo scopo di produrre un reddito (in questo caso la locazione) il carattere di quest’ultimo sarà simile sia a quello dell’asset azionario che a quello obbligazionario; infatti i flussi dell’affitto corrispondono a quelli delle quote e il capital gain ottenibile con la vendita dell’immobile corrisponderebbe, per grado di rischio,al prezzo di vendita azionario.

Lo stesso vale se si effettuano investimenti immobiliari indiretti; infatti, l’acquisto di quote di fondi immobiliari consentono  di conseguire un rendimento che si trova nel mezzo tra performance azionarie e performance obbligazionarie. Se confrontiamo i due, non dobbiamo dimenticare però che hanno un diverso orizzonte temporale che influisce sulle singole categorie di investimento.

Poca liquidità degli asset immobiliari,infatti,può negativamente incidere sul rischio che l’investitore percepisce. Tale grado di rischio può inoltre aumentare, se non vi sono basi metodologiche consolidate, la valutazione delle performance e dei valori immobiliari attesi. Scegliere un portafoglio variegato deve presupporre la conoscenza del grado di correlazione tra i diversi tipi d’investimento. Infatti, aggiungendo un titolo mobiliare con un alto grado di rischio,superiore a quello del paniere degli asset già esistente,può non  far crescere o addirittura ridurre il rischio complessivo.

Tali benefici si generano ogni volta che si aggiunge,al portafoglio,un impiego che non ha una correlazione uguale e positiva agli altri investimenti già in possesso. Scegliere investimenti non perfetti tra loro consente di ottenere un portafoglio in grado di offrire un rendimento uguale alla media ponderata di ogni investimento  e un rischio più basso se paragonato alla  media. In conclusione possiamo dire che introdurre investimenti nel comparto immobiliare consente un’incidenza positiva del rischio sul proprio portafoglio;questo succede perché esso presenta un basso livello di correlazione con il resto del mercato,offrendo quindi un ottima opportunità di diversificare il portafoglio. Un portafoglio efficiente è quello che,dato un certo livello di rischio,produce il rendimento atteso più alto e il minor grado di rischio. Viene definito frontiera efficiente tutto l’insieme dei portafogli di mercato efficienti.

Da sottolineare che un forte incremento dei prezzi immobiliari, dell’andamento fiscale e dei tassi, tende il rendimento a diminuire e  a  far diventare maggiormente volatile il rendimento anche a causa dell’aumento del rischi di vacancy (sfitto) dell’immobile. Bisogna anche dire che il mercato immobiliare presenta peculiarità che possono, a volte, rendere oneroso e complesso l’investimento diretto da parte di soggetti con poca  esperienza.

Il real estate si caratterizza da:

1. Un alto grado di segmentazione geografica
2. assenza del proprietario giuridico e del responsabile di gestione
3. presenza di operatori con differenti professionalità
4. Assenza di beni standard e dotati di requisiti specifici di ammissibilità alle negoziazioni.
5. elevati costi gestionali e negoziativi(intermediari,notai,pubblicità, etc)
6. poca liquidità

Allo stesso modo i beni immobiliari hanno:

1. prezzi conclusivi della negoziazione non corrispondenti a quelli di mercato o a quelli medi di asset
2. valori unitari alti che costringono chi investe a limitare la diversificazione del real estate
3. natura gestionale complessa con alti costi amministrativi
4. alti costi transitivi che penalizzano gli scambi.

Tutti queste problematiche rendono quindi l’ingresso diretto sul mercato alquanto svantaggioso. Ma ci saranno pure dei vantaggi per l’investitore che vuole entrarci?Certo, infatti oltre alla proprietà diretta dell’immobile si posso comprare anche proprietà indirette o finanziarie tramite l’acquisto di titoli di società immobiliari quotate o ancora acquistare quote di fondi comuni immobiliari.

Gli operatori,complessivamente, hanno determinato con le loro decisioni una crescente scelta verso investimenti immobiliari indiretti. Ciò e successo in quanto le performance delle società sono altamente volatili in quanto le singole operazioni hanno un peso rilevante sui risultati d’esercizio.

L’andamento delle quote infatti risente molto delle performance,delle prospettive di crescita aziendale,del trend di borsa e delle variabili di mercato real estate.

Anche un piccolo risparmiatore può entrare, con finalità di investimento finanziario, nel mercato real estate tramite l’acquisizione di quote di fondi comuni o azioni di società immobiliari. Infatti tale proprietà finanziaria permette il superamento di quasi tutti i costi e  i vincoli connessi alla proprietà diretta,cosa che determina vantaggi sia gestionali che di liquidità.

A suo sfavore invece, vi è una maggiore soggezione alle oscillazioni dei mercati che determinano una minore stabilità del portafoglio.