Tipologie dell' invstimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari si possono definire come un acquisto di beni immobili vari che comprende anche il diritto reale del loro godimento. Sicuramente l’immobile costituisce un investimento che impone il sostenimento iniziale di flussi di cassa negativi (impianto) e che solo successivamente (gestione) produce flussi positivi.

Tali flussi vengono definiti operativi se si riferiscono a canoni locatori, spese ordinarie, spese assicurative, etc; si riferiscono, invece, all’investimento/disinvestimento se sostenuti per vendere, acquistare o effettuare manutenzioni straordinarie dell’immobile.

Principalmente la categoria è composta da terreni e fabbricati suddivisi in classi; in Italia sono previsti gli immobili residenziali e quelli del comparto terziario.

Quest’ultima si divide in:

1. uffici,capannoni,
2. negozi ,
3. centri commercial.

L’anzianità media degli immobili italiani è avanzata in entrambe i casi.

Secondo recenti dati del NOMISMA, il settore terziario dà maggiori garanzie di rendimento elevato in quanto la domanda è di molto superiore all’offerta. Nel comparto residenziale la richiesta ,negli ultimi anni, è aumentata soprattutto per quanto riguarda l’aspetto locatorio.In sintesi, si è avuto un enorme sviluppo di entrambe i settori che ha portato sia all’aumento dei prezzi  che al volume delle transazioni; essa è dovuta principalmente alla migliore qualità di immobili offerta e alla trasparenza che regola tale mercato.

Rendimento dell' investimento immobiliare.
Chi investe lo fa scegliendo una categoria invece di un’altra per raggiungere gli obbiettivi voluti:c’è chi vuole speculare e quindi opta per investimenti a breve termine, agendo principalmente sul capital gain e utilizzando le proprie conoscenze e c’è, invece, chi investe (privati, istituzioni, investitori core) per 2 motivi:
ottenere un reddito continuo (tramite la locazione) avere un valore che rimane stabile.

Se si vuole includere un bene immobile nel proprio portafoglio, esso dovrà rappresentare la quota in funzione di vari fattori quali:propensione al rischio,liquidità desiderata e orizzonte temporale di riferimento. Una volta verificato il rischio di ogni asset, bisogna ponderare la quantità:o considerando il reddito generato oppure la quota capitale in funzione dell’orizzonte temporale previsto e alla liquidità desiderata.

Il reddito che deriva dall’investimento immobiliare è composto da 2 fattori:

1. entrate  monetarie positive che esso crea
2. guadagno in capital gain che si realizza quando si disinveste.

Gli obiettivi che si vogliono raggiungere devono tener conto anche delle spese che l’investimento richiede:polizze,manutenzione,tasse,amministrazione,etc.

Chi decide di investire negli immobili deve anticipatamente prendere tale decisione prima che i flussi positivi si verifichino. Il rendimento è paragonabile alla performance,in cui i canoni locatori siano simili alle cedole di un’obbligazione e la rivalutazione (o svalutazione) deve essere assimilabile all’incremento(o decremento)del prezzo dell’attività. Gli indicatori di redditività sono semplici e molto diffusi e tra questi il più noto ed usato è il TIR (tasso interno di rendimento).

Esso è l’unico tasso di attualizzazione che pareggia il valore attuale dei flussi positivi a quello dei flussi negativi facendo si che il valore di mercato attuale di mercato sia uguale alla somma del prezzo di vendita e dei flussi operativi di cassa (negativi e positivi) attualizzati allo stesso TIR.

I flussi che aiutano a valutare il rendimento sono vari e tra questi c’è il valore ottenuto al momento della vendita e quello sostenuto inizialmente per l’acquisto,le spese di gestione,gli affitti e le manutenzioni.