Search    

I fondi comuni di investimento immobiliare si sono fortemente sviluppati nel corso di questi ultimi anni. Nel 2006(dati primo semestre) tali fondi in Italia sono 59 e di questi 25 sono destinati al pubblico di investitori e 34 destinati a investitori istituzionali. Dei 25 fondi 21 sono quotati sul mercato borsistico.Anche le società di gestione  di fondi immobiliari sono cresciute arrivando a contarne 16(dati  I° semestre 2005); a fine 2006  ne è entrata un’altra e 19 nuovi fondi sono diventati operativi. Questa grande mole di strumenti ha prodotto,grazie a normative sempre in evoluzione, la presenza di fondi sempre più diversificati. Ecco perché chi investe deve avere ben presente tutte le variabili che possono influenzare l’investimento in questo specifico mercato.Complessivamente, viene definito immobiliare quel fondo che investe il proprio patrimonio solo o quasi(almeno2/3) in beni immobili,in partecipazioni immobiliare e in diritti reali immobiliari.

La normativa prevedeva diverse tipologie di prodotti che avevano una diversa disciplina fra loro:

1. FONDI IMMOBILIARI RETAIL , sono rivolti ai risparmiatori.
2. FONDI IMMOBILIARI RISERVATI, sono rivolti a professionisti dell’investimento
3. FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO DI BENI PUBBLICI, le quote dovevano  essere sottoscritte con il vincolo che almeno il 51% dovevano  essere sottoscritte con l’apporto, da parte dello stato o degli enti pubblici di beni immobili.

Le prime due hanno solo la differenza del destinatario dell’offerta mentre la terza ha di diverso il processo costitutivo dove solo successivamente all’apporto del bene immobile, le quote vengono cedute sul mercato consentendo a chi conferisce il bene un rientro monetario dei propri investimenti reali.

Tutti i fondi visti finora tecnicamente sono considerati fondi chiusi in quanto poco liquidi e frazionabili; tali fondi infatti hanno un patrimonio che rimane invariato nel tempo anche perché non sono consentiti nuove sottoscrizioni e rimborsi delle quote e chi investe può ottenere il ritorno del capitale solo alla scadenza del fondo.

La normativa prevede,in caso che si voglia trasformare le quote in moneta prima della scadenza, l’obbligo della quotazione in mercati regolamentati dando così la possibilità all’investitore di alienare la propria quota anche prima della scadenza dello strumento .

La riforma attuata nel 2001( decreto legge 351) ha introdotto nuovi tipi di fondi:

1. FONDI IMMOBILIARI A RENDIMENTO GARANTITO: il rendimento minimo che viene retrocesso a chi sottoscrive è fissato a priori garantendo rischi molto bassi.
    
2. FONDI IMMOBILIARI CHIUSI FLESSIBILI:prevedono l’emissioni di quote anche dopo il collocamento ma con scadenze predeterminate. Negli stessi periodi l’investitore può richiedere il rimborso anticipato delle proprie quote. Si posso avere 2 tipi di fondo, quello a patrimonio variabile o quello a patrimonio variabile con diritto di rimborso anticipato delle quote(che avviene solo in caso di disinvestimento );entrambe sono stati creati per aumentare la liquidità.
    
3. FONDI IMMOBILIARI AD APPORTO DI BENI PRIVATI:le quote che si sottoscrivono vengono pagate in beni;la legge prevede anche il fondo misto dove le quote si comprano in parte in liquidi in parte ad apporto. Anche per i fondi ad apporto privato,come per il pubblico, le fasi  del processo costitutivo si invertono. Si individua dapprima il bene o il portafoglio che si vuole conferire al fondo;in caso di bene deve essere stimato (30 giorni prima dell’atto) da professionisti esterni e il suo valore non deve essere minore di quello delle quote emesse per il conferimento. Per concludere , un intermediario deve stilare una valutazione per verificare la compatibilità del conferimento rispetto alla politica gestionale del fondo.

La normativa prevede anche un altro tipo di fondo,quello immobiliare speculativo, che è indirizzato a professionisti istituzionali che hanno la facoltà di derogare ad alcuni limiti imposti per altri. Il fondo non può avere più di 200 partecipanti e la suddivisione delle quote non può essere minore di 500.000 euro.
Come già detto prima le diverse tipologie di fondi hanno rischi,rendimenti e liquidità diverse tra loro;se ci concentriamo solo sui fondi retail, in particolare differenzia  i fondi ordinari da quelli ad apporto la diversa modalità di costituzione che va ad  incide sul rischio/rendimento.

I fondi retail sono rappresentati per la maggior parte da prodotti ordinari mentre i fondi ad apporti sono numericamente minori ai primi. I fondi ad apporto sicuramente hanno dimostrato la loro maggiore capacità di creare remunerazione;infatti i dividendi possono essere dovuti sia dalla gestione ordinaria sia dalle plusvalenze di dismissioni;ciò dimostra la loro dinamicità. I fondi ordinari , al contrario, mostrano la performance verso la scadenza. Perché? Prima di tutto perché le quote  di immobili sono minori rispetto ai fondi ad apporto.
Ma quali caratteristiche deve avere il fondo per essere considerato immobiliare? La normativa richiede che le prescritte percentuali da investire nei real estate devono essere raggiunte al massimo entro 2 anni dall’inizio del fondo e poi devono essere rispettate costantemente. I fondi ad apporto collocati con portafogli già a reddito distribuiscono il valore creato più velocemente e frequentemente dei fondi ordinari dove invece la redditività resta subordinata alla realizzazioni dei progetti di investimento dettati dalla società di gestione(spesso prevedono lunghi tempi realizzativi).

Ecco perché chi vuole entrare rapidamente nel mercato real estate deve obbligatoriamente acquisire quote di fondi ad apporto. Certamente anche l’investimento in questo tipo di fondo non è immune da perplessità;infatti spesso non è chiara la sua convenienza, e capita non di rado, che venga considerato un prodotto utile a facilitare la dismissioni di ingenti patrimoni più che uno adatto alle specifica esigenza del risparmiatore.

Ed ancora, l’attivazione di politiche (asset e property management) che  puntano a massimizzare il valore, sono rivolte solo a portafogli immobiliari in start-up. Al contrario, i portafogli ad apporto sono formati già da patrimoni costituiti che subiscono effetti negativi in caso di riassetto. Spesso la tipologia del fondo non costituisce una variabile in quanto i fondi ordinari presenti da molti anni hanno caratteristiche simili a quelli ad apporto;indipendentemente da quali sono le modalità di costituzione,ciò che influisce è soprattutto l’indirizzo politico che le società di gestione danno agli investimenti. Negli stessi indirizzi un fattore rilevante è costituito dalla selezione degli specifici comparti nei quali la società intende intervenire.

L’asset location per destinazione d’uso degli immobili produce 2  un impatto sul profilo rischio/rendimento:da un lato la performance storica e dall’altro il grado correlativo tra gli investimento. Si può notare che l’andamento dei prezzi medi degli immobili non sono omogenei ma specifici. L’asset allocation target del prodotto è una variabile che ,chi gestisce il fondo, è tenuto a specificare nel prospetto informativo, in quanto dà informazioni sugli indirizzi delle politiche che si vogliono attivare nel fondo.

Lo studio dell’effettiva composizione del portafoglio per destinazione d’uso degli immobili,è migliore dell’asset allocation target perché consente la verifica del grado di diversificazione del portafoglio;una classificazione effettuata dalla  ASSOGESTIONI li ha distinti:

1. asset commerciali,
2. beni industriali,
3. immobili con destinazione d’uso logistico,
4. residenze,
5. RSA (residenze sanitarie assistenziali,
6. immobili con fini ricreativi-turistici,
7. Uffici,
8. altro (terreni edificabili).

Il comparto dove si investe di più è quello degli uffici mentre quello dove si investe di meno è quello residenziale. La destinazione d’uso degli asset dei vari comparti elencati che prevale nei fondi immobiliari retail è quella della specializzazione a scapito della diversificazione. Se un fondo si specializza in un determinato comparto, ciò non esclude che non possa diversificarsi anche perché nel medesimo comparto possono esserci tipologie immobiliari che hanno performance diverse tra loro. Tale diversificazione può essere effettuata inoltre sotto il profilo della:

1. tipologia di conduttore e settore economico di appartenenza
2. tipologia di asset di dimensioni,pregio,divisibilità e decorrenza dei contratti locativi
3. tipologia di investimento:si distinguono gli immobili destinati a produrre reddito e quelli destinati a produrre capital gain.

Altro elemento che incrementa la diversificazione del portafoglio è la localizzazione degli investimenti che consente la distinzione di immobili in base all’area geografica,alla dimensione del contesto nel quale è inserito e alla location che ha all’interno dell’area urbana.

Possiamo affermare come tale valutazione richieda un approfondito esame di vari elementi tra i quali lo sviluppo economico urbano,il suo sviluppo,la sua industrializzazione e la viabilità. L’analisi dell’asset allocation media dei fondi retail dimostra l’orientamento della specializzazione nelle zone che hanno i requisiti sovra esposti( in Italia il centro nord ).

I diversi tipi di asset sono concentrati in specifici contesti urbani a scapito di un’omogenea delocalizzazione;ciò crea un problema ai gestori dei fondi in quanto impone l’investimento in determinate aree geografiche a scapito di altre. L’investimento cross border (verso l’estero)dei fondi italiani è attualmente in crescita infatti a differenza dei mercati mobiliari internazionali che sono correlati fortemente tra loro ogni mercato immobiliare è caratterizzato da andamenti peculiari che consentono una buona diversificazione. Tuttavia l’efficienza e la trasparenza alquanto limitata di molti mercati real estate rende opportuno una prudente selezione da parte degli investitori privati.

Diversamente i fondi riservati possono cogliere buone opportunità nei mercati in fase di crescita. I rischi sistematici sono quei rischi che non vengono eliminati con la diversificazione,mentre quelli non sistematici possono essere ridotti tramite una buona gestione del portafoglio;il rischio non sistematico decresce con l’aumentare del numero degli asset e al contrario aumenta con il decrescere degli asset.

A differenza del rischio nel fondo mobiliare con elevato numero di titoli,il rischio in quello immobiliare si lega più alle vicende dei singoli beni che ai movimenti del valore di un dato immobile. Di solito chi gestisce tende a selezionare singoli asset che presentano parametri ottimali piuttosto che analizzare le relazioni tra i beni in portafoglio.

Di conseguenza la poca diversificazione oltre a non essere necessariamente negativa nel rischio complessivo potrebbe risultare molto efficace in base alle peculiarità dei singoli mercati immobiliari. Altra variabile che può incidere sulla performance e sul grado di rischio è il livello con cui si utilizza la leva finanziaria;le nuove normative hanno ampliato il limite di indebitamento consentito dando quindi la possibilità di avere un effetto leva più ampio;oggi i fondi possono:

1. chiedere prestiti con valore fino al 60%dell’immobile e fino al 20% sugli altri beni in portafoglio
2. chiedere prestiti per effettuare rimborsi anticipati delle quote per un massimo del 10% del valore complessivo netto del fondo.

Generalmente i fondi ad apporto privato sono quelli che utilizzano maggiormente la leva finanziaria consentendogli di avere a disposizione maggiori risorse finanziarie per incrementare il numero degli asset e valorizzare il patrimonio.

I rendimenti attesi dovrebbero essere valutati considerando anche le modalità in cui vengono distribuiti i proventi e a tale proposito si distinguono:

1. fondi immobiliari a distribuzione dei proventi( periodicamente cedono ai sottoscrittori i flussi di reddito che derivano dalla gestione,oltre alla distribuzione finali di eventuali plus valenze)
2. i fondi immobiliari ad accumulazione dei proventi( hanno come finalità la realizzazione di plus valenze sul prezzo di vendita rispetto a quello di acquisto).

Per un corretto confronto tra i prodotti oggi presenti sul mercato,occorre tenere presente le commissioni applicate sui singoli fondi che sono in grado di influenzare il rendimento. Il calcolo delle commissioni variabili finali (overperformance) può avere un rendimento che si differenzia da fondo a fondo. Chi investe oltre a dover sapere il rischio\rendimento del fondo deve considerare anche il grado di liquidità;la normativa per garantire ciò nei fondi retail prevede l’obbligo della quotazione.

Chi  investe deve verificare la durata dei fondi e per i prodotti già esistenti sul mercato la vita residua,confrontandola con il proprio holding period.Riferendosi alla durata residua bisogna sottolineare come la scadenza regolarmente dichiarata può essere allungata per alcuni anni al fine di consentire al gestore di concludere le dismissioni degli asset o per contrastare fattore turbativi di mercato .

I gestori possono chiedere alla Banca d’Italia il cosiddetto periodo di grazia rispetto alla scadenza naturale e che non può superare i 3 anni,per completare la vendita degli asset. L’attività di gestione degli immobili possono avere una proroga di durata variabile definita nel regolamento del fondo.