Analizzando le quotazioni di borsa più recenti possiamo notare come i prezzi delle quote siano caratterizzate da un elevato sconto rispetto al valore del patrimonio. Il net asset value è il criterio di valorizzazione del patrimonio oggi applicato nei fondi immobiliari.

Le quote negoziate nel mercato telematico dei fondi registra prezzi a sconto rispetto al NAV dei singoli prodotti. Verifiche effettuate su dati di mercato individuano le concause dello sconto delle quotazioni rispetto al NAV;si possono classificare 3 macro categorie:

1. caratteristiche degli strumenti finanziari in esame,
2. caratteristiche del mercato dove le quote sono negoziate,
3. caratteristiche degli investitori di riferimento.

Per quanto riguarda le caratteristiche dei fondi immobiliari che sono in grado di influenzare la valorizzazione borsistica,è possibile citare il generale orizzonte temporale di lungo periodo dell’investimento. Secondo il discounted cash flow la durata media che superi i 10 anni influisce in maniera negativa sui prezzi di borsa a causa dell’attualizzazione dei valori futuri necessaria,ed ancora il prezzo delle quote potrebbe essere minore del valore patrimoniale. Tutto ciò dovrebbe portare una riduzione dello sconto sul NAV man mano che si avvicina la scadenza.

L’analisi dei fondi retail,tuttavia,evidenzia una scarsa correlazione tra l’ammontare dello sconto sul NAV e la durata residua dello strumento. Altre caratteristiche che diversi studi indicano nei fondi immobiliari come concause delle quotazioni a sconto sono la contenuta diversificazione e la sua recente introduzione.

Quest’ultimo fa si che il track record sia limitato per quasi tutte le SGR e i prodotti quotati. Comunque sottolineiamo che la crescita numerica e dimensionale dei prodotti non ha ancora ridotto il divario tra valori patrimoniali e quotazioni. Una delle cause che può spiegare lo sconto sul NAV è l’esiguità degli scambi,infatti esso determina la mancanza di significative transazioni.

Questa poca liquidità è generata anche dal mancato intervento sui prodotti retail da parte di investitori istituzionali. Per quanto riguarda le caratteristiche degli investitori,le quotazioni a sconto sarebbero determinate proprio dai dubbi degli stessi riguardo alla reale realizzabilità delle plusvalenze. Complessivamente se si analizzano separatamente le caratteristiche dei mercati,dei prodotti e degli investitori non emerge un fattore predominante che influenza le quotazioni a sconto sul NAV.

Infatti poiché ciò non avviene è possibile che lo sconto di prezzo sia dovuto alla mancanza di metodi valutativi consolidati. Solo superando questi limiti metodologici si potrà capire con certezza la congruità delle quotazioni rispetto all’investimento realizzato;si auspica anche una maggiore trasparenza e una maggiore informazione nei real estate che privilegi la qualità e la quantità delle informazioni.